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消費税増税論争に思う

中場三十次です。

今日は、日本の読売新聞を集中的によむ機会がありましたので、ずっと読んでおりました。どうしても情報弱者になりますが、選挙を控えて案外、消費税増税は大きなテーマになっているんですね。

さて、民主党も自民党も消費税増税スタンスです。私もやむをえないだろうなあとは思っておりますが、その前に政府の仕事で民間でもできるような仕事はないんでしょうか?民主党が与党である限り難しいとは思いますけども。

それでも消費税はいずれ上がるでしょう。政府支出の6割が社会保障関連なのです。消費税をあげることは世代間不公平の削減につながるのでいいとは思います。新聞にも書いていましたが、赤字国債で社会保障をまかなっているのであれば、これは年よりが孫の世代に扶養してもらっているのと同じです。

と思っていたのですが、考えてみれば、私は今の不労所得生活を続けるのなら、立場はむしろ高齢者の立場です。年金生活をしているようなものですから。

消費税はもとより、税金は苦々しく思っています。配当収入以外の収入しかないのですから税金があがることは、即生活に響きます。今は給与所得がないので消費税アレルギーを高齢者がもつのもわからないではありません。

とはいえ、日本の累積債務はGDPのほぼ2倍です。これはジンバブエの次ぎに悪いと記憶しております。

私は税金があがるのは、すでに所与の条件だと思っていますが、懸念しているのは、消費税上げによる円高期待が起こることです。

よく知られていることですが、国債は国内の貯蓄で賄われているので、累積債務/GDPの指標は確かに悪いのですが、対外債務/GDPは実はたいしたことがない。これが低金利の要因だったり、円高の要因だったりするのですが、
消費税上げによる財政健全化期待が生じると少なくとも財政悪化の不信任はおこりにくくなるはずです。となると、円は安全資産として買われるということになります。

今、世界中の政府が借金をして、さらに対外債務に頼っているのですが、対外債務に依存していない日本で財政健全化の動きが強まると相対的に円が買われやしないか。ということです。

こうなると、現在の私のポートフォリオも多大な影響をこうむるわけです。今、私のポートは含み損状態で、分配金が入るたびに簿価がとけているのを若干の恐怖と不快感をもって眺めているわけですが、超円高が定着すると、回復できないほどの打撃をポートフォリオが受けないとも限りません。

消費税論争は、注目してみていなければならないテーマだと思っています。

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ひさしぶりにJREITブログをのぞいてみたら

中場三十次です。

今は足を洗いましたが、Jリートで大きく儲けさせていただいたのは、このブログのおかげです。

Jリートの投資家なら読んでおいたほうがいいと思いますが、久しぶりにのぞいてみたら、興味深い記事がのっておりました。

何年後のことかわかりませんが、日本の国家財政は持続不能だとおもっております。人口が高齢化する中で社会保障は増え続け、税金の払い手である労働人口が減少しているのですから、合理的に考えれば、現状のままであれば、かなりの確率で国家財政が破たんする可能性が高いとみております。

私が海外脱出を考えたのも、この予測に基づいてのものです。

国家財政破綻のプロセスは次の通りです。貯蓄率の低下、高齢者が増えるに従い貯蓄が取り崩され、あるいは生命保険金が支払われ、国債をファイナンスしてきた貯蓄、生命保険は目減りしていく。マクロの貯蓄額<国債がはっきりすると、いままで国債をまかなってきた国内の貯蓄では足りなくなり、海外資金に頼ることになります。

海外資金は、日本の銀行のように現状の低金利では購入してくれないでしょうから、国際的な相場で金利が決定されることになる。そうなる前に、こうなることが予想されて国債は暴落(金利は上昇)しているでしょう。

国債の買い手は銀行と保険会社が大半であるから、貯蓄の減少に応じて、国債を換金売りしていくことになるのですが、マクロの貯蓄額<国債の発行額となると予想される瞬間に国債が投げ売りされるのです。

国債価格の暴落=金利の上昇によって、国家財政はますます厳しくなるでしょう。国家予算に占める利払いの割合が増えるからです。

国家財政破綻となった場合、何がおこるかということは難しいですが、考えられるのは超絶円安か、大増税です。(あるいはその両方)ギリシャでは両方が実現していますよね。増税に反対してデモが起きましたがそれでも税金はあがり、ユーロ安になっているのはまさに現在起きていることです。ギリシャは埼玉県なみのGDPということですが、日本で同じことがおきたら、単純にGDP比のショックがおきるのでしょうか?

増税できずに、国家財政が実質的に破たんとなった場合、日銀による国債の直接引き受けということになるでしょうから、市場には想像できない金がばらまかれることになります。おそらく、その前から円に対する信認が失われることもあいまって、大幅円安ということになりましょう。

輸出企業にとってはラッキー(今のユーロ圏の企業のように)かもしれませんが、大幅な円安となった場合、資源も食糧も外国に依存している日本人にとって、大幅物価上昇ということになり、円建預金はインフレに負けます。

国家財政破綻を防ぐための大幅増税もまた、実質的にはインフレと同じです。人々がこれで財政再建がなされるという期待をもった場合、金利は低く抑えられるかもしれませんが、その代わり預金の利子率が税率の上昇率に負けることになりますので、一生活者としてはインフレと同じです。

世界で2番目の経済力をもつ国の財政破たんが、どのような影響をもつか正直よめないところですが、そう遠くない未来に、日本発の世界経済大変動ということになりましょう。

私は、円で資産をもつことの危険性を感じており、まず自分を海外になじませ、しかる後に資産も海外に移転するということを考えています。現状は、円建資産しかありませんが、ほとんど為替ヘッジなしの投信なので為替リスク(円安)にも対応しているつもりです。

それにしても、日本人のマジョリティは合理的に考える力が弱く、経済リテラシーが低く、しかも異端者は排除するという空気が支配する日本社会。

まあ、私は非国民上等なので、一度おちるところまで日本経済が落ちるのを海外から高見の見物をきめこもうとその瞬間を待っております。

私の予想が正しければ、割を食うのは現在の働き盛りのサラリーマン。彼らが退職したときに得られる退職金は、実質的に目減りしているあろうからです。

通貨に対する信認の悪化が招くインフレは、かならずしも賃金の上昇と、賃金に連動する退職金の増加は意味しません。国際的にみて高すぎる日本人の賃金は、新興国の賃金水準に収れんし、引き下げ圧力が今後もつづくでしょう。したがって、賃金連動する退職金もまた、インフレになったからといって実質的に増加することはないのです。

通貨の信認がなくなれば、実物資産が価値を増すので、今の低金利のうちに借金して不動産を買うのは合理的かもしれません。しかし、人口が減少する社会で不動産への実需が増えるとも思えず、私は日本の不動産については長期的にはネガティブに見ております。移民が解禁となれば別ですが。


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キャナルシティ博多&福岡リート投資法人

中場三十次です。

昨日は少し遠出をして、キャナルシティ博多とその周辺をぶらぶらしてきました。

買い物に行ったのではなく、市場調査のためです。

J-REITの投資家である私にとって、前から気になる銘柄として福岡リート投資法人があります。そしてこのキャナルシティ博多はこの銘柄のメイン物件なのです。

福岡リート投資法人に対する私の印象は、地方銘柄で厳しいんじゃないかと思っていましたが、非常に安定的な値動きをするREITという印象です。

少し銘柄レビューをしてみましょう。

福岡リート投資法人のメインスポンサーは、福岡地所という地場の不動産会社ですが、オール九州連合といっていいほどのスポンサーが名を連ねています。九州電力、福岡銀行、西日本シティ銀行、西鉄、JR九州、西部ガス、そして日本政策投資銀行。そうそうたるメンバーですね。

福岡リート投資法人の分配金は年々減少していますが、これは他のリートにも言えることで、ピークから3千円程度の減少であれば、健闘しているほうだともいえます。安定的ともいえます。

その理由は、無担保無保証で、長期借入金が大半であり、固定・変動でバランスよく借りられているということでしょう。

2010年予想分配金は16700円、金曜日の終値が525000円。ということは、配当利回りは、だいたい6.3%です。私の売買基準では買えない水準ということになります。

さて、キャナルシティ博多は福岡リート投資法人のポートフォリオの26.5%をしめます。稼働率はずっと100%、すごいですね。2月は空き室がでてしまったようですが。

実際に行ってみた感想ですが、各テナントの売り上げは厳しそうだなあという印象です。同じ業態である百貨店と共通するテナントが多いのですから、百貨店と同様厳しいのでしょう。
お客さんはいるのですが、ほとんどのテナントで買い物をしているような人が少ない気がしました。衣料品店なんかもがらがらでしたし。勝ち組のABCマートもお客さんが少ない気がしました。土曜日の夕方ってそれほど買い物客がいないんでしょうか。

夕食はラーメンスタジアムで食べたのですが、ここもすいていました。帰りに中州の屋台街を通って帰ったのですが、こちらのほうがお客さんが多かったです。

福岡の街は人通りは多いのですが、小売は厳しいようです。外から眺めた三越も人が少ない感じがしました。

キャナルシティ博多はずっと稼働率が高いままなので、このまま大丈夫なのかもしれませんが、おそらくテナント料をものすごく引き下げて稼働率を維持しているのでしょう。それがそのまま分配金に反映していると考えてよさそうです。

景気がこのまま回復して売り上げが回復するようならいいのですが、百貨店の売上が回復しないのならば、同業態であるキャナルシティ博多のテナントも厳しいと思います。そういうわけで、私としては現在の福岡リートは割高だという判断をします。

ただ、スポンサーがしっかりしており、財務も盤石なので、利回り8%台になったら購入を検討してみたいとは思います。

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