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長期の資産運用(1)

中場三十次です。

私は、「短期的には日本株は売りだと考えています。」といったときの短期とは、だいたい長くても1カ月短ければ1週間という単位で考えています。

では、長期的にはどうなのでしょうか。長期では一応1年から5年を考えています。そして長期の資産形成に欠かせないのが不動産だと思っています。

ただし、私の中には、日本衰退シナリオがありますので、日本の不動産は購入対象ではありません。

資産形成に大きく貢献してくれたのは、J-REITへの投資でしたが、どちらかというとJーREITは、物件というより、スポンサーの社債と株の中間ぐらいに考えたほうが利益を得やすいと思います。

たとえば、三菱商事をスポンサーとする産業ファンドの分配金利回り9%は、三菱商事の発行する社債と比較して利回り的にうまみがあるのではないか?といった感じです。それに、アセットクラスのカテゴリー、商業なのか住居なのかオフィスなのか。立地はどうかといったことを総合的に勘案して、買いか売りかを判断しできました。そしておおむね利益を得てきました。

今は、長期的な観点からは円高だという判断をしており、海外債券や海外不動産へ投資する投資信託はそれなりに合理的な判断だと考えています。ただし、私のシナリオどうりに長期的に円安となり、現在投資している運用対象が、期待リターンを得られなくなったときどうするか。ということは常に考えています。

さらに、増税や社会保険の増額はほぼ確実におこるでしょう。それができなければ、日本もギリシャの二の舞になりかねないと考えています。

そうなる前に、オフショア投資へも積極的に乗り出さなければならないと考えています。その時、資金の受け皿足り得るものは何か。

まだぼんやりとではありますが、アジア地域のREIT、あるいは現物不動産投資が有効なのではないかと考えています。

いずれにせよ、不動産投資の研究はしておかなければなりません。

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