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キャナルシティ博多&福岡リート投資法人

中場三十次です。

昨日は少し遠出をして、キャナルシティ博多とその周辺をぶらぶらしてきました。

買い物に行ったのではなく、市場調査のためです。

J-REITの投資家である私にとって、前から気になる銘柄として福岡リート投資法人があります。そしてこのキャナルシティ博多はこの銘柄のメイン物件なのです。

福岡リート投資法人に対する私の印象は、地方銘柄で厳しいんじゃないかと思っていましたが、非常に安定的な値動きをするREITという印象です。

少し銘柄レビューをしてみましょう。

福岡リート投資法人のメインスポンサーは、福岡地所という地場の不動産会社ですが、オール九州連合といっていいほどのスポンサーが名を連ねています。九州電力、福岡銀行、西日本シティ銀行、西鉄、JR九州、西部ガス、そして日本政策投資銀行。そうそうたるメンバーですね。

福岡リート投資法人の分配金は年々減少していますが、これは他のリートにも言えることで、ピークから3千円程度の減少であれば、健闘しているほうだともいえます。安定的ともいえます。

その理由は、無担保無保証で、長期借入金が大半であり、固定・変動でバランスよく借りられているということでしょう。

2010年予想分配金は16700円、金曜日の終値が525000円。ということは、配当利回りは、だいたい6.3%です。私の売買基準では買えない水準ということになります。

さて、キャナルシティ博多は福岡リート投資法人のポートフォリオの26.5%をしめます。稼働率はずっと100%、すごいですね。2月は空き室がでてしまったようですが。

実際に行ってみた感想ですが、各テナントの売り上げは厳しそうだなあという印象です。同じ業態である百貨店と共通するテナントが多いのですから、百貨店と同様厳しいのでしょう。
お客さんはいるのですが、ほとんどのテナントで買い物をしているような人が少ない気がしました。衣料品店なんかもがらがらでしたし。勝ち組のABCマートもお客さんが少ない気がしました。土曜日の夕方ってそれほど買い物客がいないんでしょうか。

夕食はラーメンスタジアムで食べたのですが、ここもすいていました。帰りに中州の屋台街を通って帰ったのですが、こちらのほうがお客さんが多かったです。

福岡の街は人通りは多いのですが、小売は厳しいようです。外から眺めた三越も人が少ない感じがしました。

キャナルシティ博多はずっと稼働率が高いままなので、このまま大丈夫なのかもしれませんが、おそらくテナント料をものすごく引き下げて稼働率を維持しているのでしょう。それがそのまま分配金に反映していると考えてよさそうです。

景気がこのまま回復して売り上げが回復するようならいいのですが、百貨店の売上が回復しないのならば、同業態であるキャナルシティ博多のテナントも厳しいと思います。そういうわけで、私としては現在の福岡リートは割高だという判断をします。

ただ、スポンサーがしっかりしており、財務も盤石なので、利回り8%台になったら購入を検討してみたいとは思います。

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